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L’Agente immobiliare
Una breve riflessione. Quando ci si serve, si incontra un agente immobiliare, un’agenzia immobiliare, dobbiamo pensare al ruolo sociale ed economico dell’attività che oggi è e deve essere considerata a tutti gli effetti professionale. Nonostante la sua figura sia relegata, in alcuni casi, alla mera attività di mediazione, in tanti altri molti casi, grazie al processo evolutivo professionale, l’agente immobiliare recita un ruolo importante nel complesso mondo immobiliare,quale profondo conoscitore del mercato, costantemente e giornalmente a contatto sia con il compratore che con il venditore, principalmente con le famiglie, recependo le preferenze ed interpretandone le tendenze d’acquisto. Per queste ragioni si può comprendere come il suo contributo professionale sia importante per l’impresa costruttrice, non solo per l’aspetto di commercializzazione del bene immobile ma anche nel processo di localizzazione e progettazione immobiliare,ovviamente collaborando con gli altri professionisti del settore quali geometri,ingegneri ed architetti. L’importanza del ruolo dell’agente immobiliare , per quanto riguarda la sua funzione di "valutatore" quale maggiore interprete tra la domanda e l’offerta del mercato, la si evince dalla definizione del valore di mercato. Per definizione "il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima,posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente ,non condizionato e nel proprio interesse,dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità,con prudenza e senza alcuna costrizione." Il processo evolutivo della professione oggi fa si che l’agente immobiliare ,in forza dell’articolo 3 comma terzo e quarto della legge 39/89 oltre ad essere abilitato ad effettuare perizie e consulenze tecniche da parte di enti pubblici può iscriversi quale perito ed esperto presso le camere di commercio e quale C.T.U presso il tribunale: compito che fra l’altro riprende una norma legislativa esistente già nel 13 e 14 secolo dove il mediatore fungeva da perito, da garante e fideiussore e seppur non investito di poteri di pubblico ufficiale,ne svolgeva di fatto le funzioni con obbligo di redigere particolari scritture. Quindi la sua funzione di perito, di "valutatore" commerciale che certamente è un compito estremamente importante, che richiede preparazione non solo teorica che i corsi di accesso alla professione o la mera preparazione scolastica non sono in grado di dare. Agevolazioni per il risparmio energetico L’Ance ci spiega che ai fini della detrazione del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti, il mancato o tardivo invio all’Agenzia delle Entrate della comunicazione da trasmettere in caso di lavori pluriennali, non comporta la decadenza dall’agevolazione. Allo stesso modo, nel caso di errori di compilazione della scheda informativa da inviare all’Enea, entro 90 giorni dal termine dell`intervento, il contribuente può correggerne il contenuto entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale viene effettuata la detrazione. L’Ance spiega che queste sono alcune delle precisazioni contenute nelle Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/E del 23 aprile 2010, nella quale, in vista dell’imminente presentazione della dichiarazione dei redditi per il periodo d’imposta 2009, vengono forniti alcuni chiarimenti in ordine a deduzioni, detrazioni e crediti d’imposta Il catasto: le novità introdotte con il d.l. n. 78/2010 Con la con la conversione definitiva del decreto legge n. 78/2010 in legge n. 122 del 30 luglio 2010, a partire dalla data 31 luglio 2010 sono entrate in vigore disposizioni di vario genere, fra cui molte di interesse “tecnico”, ovvero collegate agli adempimenti tecnico-amministrativi nel settore immobiliare e delle costruzioni, inerenti il settore edilizio- urbanistico, immobiliare, procedurale in materia di conferenza dei servizi e di differimento dei termini di valutazione dei rischi nei luoghi di lavoro pubblici e privati. In questa sede verrà trattato un riepilogo sintetico di quelle che sono le principali funzioni catastali e i riferimenti attinenti le nuove disposizioni di cui al suddetto decreto e relativa sanatoria. 1 - Nuove disposizioni introdotte Le disposizioni introdotte dal decreto legge n. 78/2010, convertito in legge n. 122 del 30 luglio 2010, ed entrate in vigore a partire dalla data 31 luglio 2010 riguardano in primo luogo le integrazioni delle funzioni catastali quali: a) attivazione dell’anagrafe Immobiliare Integrata, che consente l’aggiornamento della banca dati in tempo reale per attestare, ai fini fiscali, tutti gli aggiornamenti di ogni singolo immobile per quanto riguarda la modifica della consistenza e dei titolari dei diritti reali sul medesimo; b) attestazione integrata ipotecaria e catastale, che consente di rilasciare aggiornati in tempo reale: - certificati ipotecari; - certificati catastali. c) gestione partecipata delle funzioni catastali da parte dei comuni, in materia di aggiornamento e conservazione degli atti catastali, compresa la determinazione degli estimi. 2 - Disposizioni introdotte che riguardano più da vicino il singolo utente Sono due: - sanatoria catastale immobili non dichiarati (cosiddette “case fantasma”); - identificazione catastale degli immobili negli atti pubblici e nelle scritture private. 3 - Significato di sanatoria di immobile non dichiarato Si deve chiarire immediatamente che non si tratta di un nuovo “condono edilizio”, ma solo della denuncia in catasto degli immobili che non sono mai stati denunciati all’Agenzia del territorio, anche se regolarmente autorizzati dal punto di vista urbanistici ed edilizio. Infatti l’agenzia del territorio è tenuta a comunicare ai comuni le denunce ricevute in modo che questi ultimi procedano alla verifica della congruità urbanistica ed edilizia dei beni denunciati. Devono anche essere dichiarati gli aggiornamenti degli immobili, già denunciati, nei quali siano state eseguite variazioni di consistenza tali da modificare la rendita catastale. Fra gli immobili da denunciare vi sono anche i fabbricati rustici che non hanno più i requisiti di ruralità. Si rammenta che la legge sul catasto ha sempre imposto, fin dal 1939, per la denuncia dei beni immobili urbani il termine massimo di giorni 30 dalla loro ultimazione. Con questa disposizione si dà modo di denunciare detti immobili, entro il 31 dicembre 2010. 4 - Requisiti di ruralità Un fabbricato è considerato rurale quando viene utilizzato nell’ambito della conduzione del fiondo agricolo di cui è Pertinenza (abitazione del coltivatore, locali accessori necessari alla conduzione del fondo, quali depositi, rimesse, fienili, ecc.). L’obbligo della denuncia dei fabbricati rurali come civili era già stata introdotta negli anni novanta, per poi essere regolarmente prorogata fino al termine attuale. 5 - Casi più frequenti di modifiche non regolarizzate Ricorrono quando si sono acquistate una più unità immobiliari censite in categorie a bassa redditività (tipo A/4 o A/5) e si sono eseguiti lavori di restauro e /o accorpamento globale o sono stati installati ascensori nel fabbricato che ne era sprovvisto. In tal caso si sarebbe dovuto procedere alla variazione catastale accorpando le diverse unità immobiliari e/o denunciandone la diversa distribuzione, con un evidente aumento della reddito catastale. Riguardano gli immobili in edifici originariamente privi di impianto ascensore e nei quali successivamente il medesimo è stato installato. In tal caso la classe del singolo immobile aumenterebbe, rispetto alla valutazione attribuita nel censimento originario e di conseguenza il rispettivo reddito catastale. Anche in questo caso bisognerebbe provvedere alla denuncia di variazione. 6 - Mancata regolarizzazione entro tale termine previsto L’Agenzia del territorio, provvederà autonomamente al censimento, addebitando l’onere economico alla proprietà. 7 - Modalità dei controlli da parte dell’Agenzia del Territorio Già dal 2007 l’agenzia del Territorio ha iniziato a monitorare il territorio nazionale, anche con sistemi di rilevamento aereo, in base al quale sono stati individuati i manufatti, che possono essere oggetto di denuncia catastale, e che tuttavia non risultavano agli atti del catasto. Altre verifiche possono essere effettuate direttamente o tramite l’ente delegato direttamente in sito. 8 - Mancata denuncia o regolarizzazione al catasto La mancata denuncia o regolarizzazione al catasto di un immobile comporta: - la non commercializzazione del medesimo; - la segnalazione presso l’autorità municipale competente che provvede a verificare la regolarità dell’immobile; - la denuncia presso l’autorità giudiziaria in caso di abuso edilizio inerente l’immobile. In caso l’immobile risulti non autorizzato (abusivo) potrà essere commercializzato solo dopo la sua regolarizzazione ai sensi delle leggi urbanistiche e la denuncia in catasto. 9 - Altre disposizioni interessanti il singolo utente Vengono introdotti nuovi obblighi per quanto attiene gli atti pubblici e le scritture private relativi alle unità immobiliari urbane, e precisamente: - identificazione catastale delle stesse - indicazione per ognuna dei dati censuari univoci che permettono di individuare quella specifica unità immobiliare, ovvero: indicazione di Provincia, Comune. Foglio di mappa, particella, subalterno; - riferimento alle planimetria depositate in catasto (che pertanto devono essere sempre correttamente aggiornate); - dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie; in alternativa l’attestazione di detta conformità redatta da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Per quanto riguarda quest’ultimo punto, a Torino, sembra che a seguito di una circolare del Notariato, i notai di Torino richiedano esclusivamente la certificazione rilasciata direttamente dall’Agenzia del Territorio e non riconoscono le attestazioni redatte dal professionista. Il mattone e le illusioni ottiche Prima illusione ottica: i prezzi non sono scesi. Oggi chi cerca casa spesso commenta che non è vero che i prezzi degli immobili siamo calati: “costano sempre troppo e girano richieste irragionevoli”, è il commento ricorrente dei clienti che snocciolano una serie di prezzi richiesti per le case messe in vendita. Si tratta di un’illusione ottica dovuta ai molti immobili parcheggiati sul mercato con richieste impossibili: sono case che i proprietari non hanno una vera intenzione di vendere. In realtà, per chi vuole davvero vendere casa, i prezzi sono calati mediamente di un 20 - 30 per cento rispetto ai picchi del 2007: i proprietari che non si adeguano al mercato restano al palo, ingolfando la piazza di immobili invenduti. Seconda illusione ottica: a vendere ci perdo. Altra falsa percezione da sfatare, opposta alla prima ma ugualmente illusoria, è quella di molti proprietari che temono di perderci vendendo il loro immobile in questa fase di mercato. Salvo si sia comprato nel 2006/07 (picco del ciclo immobiliare precedente) e si voglia vendere ora che il mercato si è ridimensionato, la paura di “smenarci” è un’illusione ottica. Infatti le case si sono rivalutate di un 120-130 per cento in 10 anni (1997 – 2007), e se negli ultimi tre anni il mercato si è ridimensionato di un 20 - 30% gli immobili hanno comunque raddoppiato il loro valore dall’introduzione dell’Euro ad oggi, altro che perderci. Complice il passaggio alla nuova valuta europea, quello che si vendeva a 100 milioni di lire ora si vende a 100 mila Euro se non 110: chiamiamola perdita… In realtà questa fase di mercato è ottima per comprare, ma è buona anche per vendere, dato che abbiamo una domanda vivace pronta ad acquistare case ai valori attuali. I venditori motivati hanno tutto l’interesse a cogliere quest’occasione. Il problema non è la trattativa e la maggior elasticità richiesta ai venditori, il problema vero si avrebbe se venisse meno la domanda, allora sì che la macchina si fermerebbe. Terza illusione ottica: a questo punto il mattone non conviene. A quanti infine ci chiedono conferma della preminenza del real estate nella protezione dei risparmi di famiglie e consumatori rispondiamo con una domanda: quale altro investimento consente di raddoppiare il capitale in 10 anni (con una crisi in mezzo), traendone anche un ottimo reddito attraverso la locazione o un risparmio (reddito figurativo) in caso di uso diretto? Giuliano Olivati presidente Fiaip Bergamo |
