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L’Agente immobiliare
Una breve riflessione. Quando ci si serve, si incontra un agente immobiliare, un’agenzia immobiliare, dobbiamo pensare al ruolo sociale ed economico dell’attività che oggi è e deve essere considerata a tutti gli effetti professionale. Nonostante la sua figura sia relegata, in alcuni casi, alla mera attività di mediazione, in tanti altri molti casi, grazie al processo evolutivo professionale, l’agente immobiliare recita un ruolo importante nel complesso mondo immobiliare,quale profondo conoscitore del mercato, costantemente e giornalmente a contatto sia con il compratore che con il venditore, principalmente con le famiglie, recependo le preferenze ed interpretandone le tendenze d’acquisto. Per queste ragioni si può comprendere come il suo contributo professionale sia importante per l’impresa costruttrice, non solo per l’aspetto di commercializzazione del bene immobile ma anche nel processo di localizzazione e progettazione immobiliare,ovviamente collaborando con gli altri professionisti del settore quali geometri,ingegneri ed architetti. L’importanza del ruolo dell’agente immobiliare , per quanto riguarda la sua funzione di "valutatore" quale maggiore interprete tra la domanda e l’offerta del mercato, la si evince dalla definizione del valore di mercato. Per definizione "il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima,posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente ,non condizionato e nel proprio interesse,dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità,con prudenza e senza alcuna costrizione." Il processo evolutivo della professione oggi fa si che l’agente immobiliare ,in forza dell’articolo 3 comma terzo e quarto della legge 39/89 oltre ad essere abilitato ad effettuare perizie e consulenze tecniche da parte di enti pubblici può iscriversi quale perito ed esperto presso le camere di commercio e quale C.T.U presso il tribunale: compito che fra l’altro riprende una norma legislativa esistente già nel 13 e 14 secolo dove il mediatore fungeva da perito, da garante e fideiussore e seppur non investito di poteri di pubblico ufficiale,ne svolgeva di fatto le funzioni con obbligo di redigere particolari scritture. Quindi la sua funzione di perito, di "valutatore" commerciale che certamente è un compito estremamente importante, che richiede preparazione non solo teorica che i corsi di accesso alla professione o la mera preparazione scolastica non sono in grado di dare. la domanda di case in vendita cresce sul web a dispetto della crisi ritorna tra gli utenti la voglia di acquistare casa. lo rileva l’ultima indagine dell’ufficio studi di idealista.it che ha analizzato l’andamento della domanda e dell’offerta sul portale a roma, milano e torino nel periodo luglio-novembre. a partire da questo autunno, in tutte queste città si è registrata una forte ripresa delle ricerche di case in vendita. solo la scorsa estate la maggioranza degli utenti del portale propendeva per la soluzione in affitto. a dispetto della crisi il sogno della casa di proprietà torna in cima ai pensieri degli italiani, ma spesso la domanda non incontra le pretese dell’offerta a roma l’80% dell’offerta di case in vendita è costituita da appartamenti con una superficie media di circa 92 m2, a milano 86 m2, a torino 84 m2. le richieste degli utenti vanno verso appartamenti da 74 m² in su. ad eccezione di torino, dove il costo medio per un appartamento di 84 m² - lo standard dell’offerta cittadina - corrisponde alle reali “possibilità” degli utenti, i prezzi dell’offerta nelle altre due città considerate si situano ben al di sopra delle loro disponibilità. a roma ad esempio, il prezzo medio per un appartamento di 92 m2 ammonterebbe a 440mila euro (4.802 euro/m2) a fronte di un massimo di spesa prevista dagli utenti di 370mila euro. anche per quanto riguarda il mercato degli affitti forchetta ampia tra offerta e domanda a roma e milano. nel primo caso il prezzo medio richiesto per 79 m2 è di circa 1.320 euro/mese, quasi 340 euro in più delle indicazioni di budget degli utenti di idealista.it (980 euro). a milano, il canone medio mensile per un immobile di dimensioni standard (73 m2) è fissato a circa 1.080 euro, circa 170 euro in più di quanto i milanesi sarebbero disposti a spendere per un affitto la legge 39/89, vieta l’intermediazione di immobili a coloro che non sono iscritti al Ruolo Agenti Immobiliari tenuto dalla Camera di Commercio. A chi è sprovvisto di patentino nulla è dovuto. Chi non è iscritto al Ruolo Agenti Immobiliari non ha diritto a percepire alcuna provvigione, e se lo fa incorre in una sanzione amministrativa da 7.500 a 15.000 Euro (oltre alla restituzione della provvigione): alla terza sanzione scatta la denuncia penale per esercizio abusivo di professione. Recentemente, anche grazie all’azione politica di Fiaip, è stato introdotto l’obbligo per i notai di menzionare nel rogito il numero di iscrizione al ruolo camerale sia dell’agenzia, che dell’agente immobiliare che ha seguito personalmente la compravendita. Nel caso in cui il mediatore non sia iscritto alla Camera di Commercio il notaio ha l’obbligo di segnalarlo all’autorità competente per le sanzioni amministrative e fiscali del caso. Inoltre l’agente immobiliare è co-obbligato con le parti alla registrazione del preliminare o del contratto di locazione, e del pagamento dell’imposta di registro è addirittura garante. All’atto pratico queste norme assicurano maggiori tutele per chi si trova a comprare, vendere o affittare una casa, e investono allo stesso tempo di maggiori responsabilità l’agente immobiliare, a fronte del pubblico riconoscimento della sua importantissima funzione professionale e socio-economica. Fisso o variabile Senza voler per forza essere dei cartomanti, quale potrebbe essere la scelta migliore? Le migliori offerte sul mercato partono da tassi variabili intorno al 2,30%, mentre i migliori tassi fissi si trovano tra il 4,40% (per le durate trentennali) ed il 4,80% (per i mutui a venti anni). Per quanto, quindi, vi sia un differenziale anche superiore ai due punti percentuali tra fisso e variabile, il livello particolarmente basso del fisso resta un’ottima opportunità per chi voglia investire nell’acquisto della propria casa garantendosi allo stesso tempo una rata di mutuo certa e molto competitiva nel lungo termine. Non a caso il tasso fisso resta il più gettonato anche per le nuove richieste di mutuo, che si concentrano per il 60% proprio su questa opzione. Va comunque notato che il continuo calo dei tassi d’interesse sta gradualmente attirando sempre più mutuatari verso il variabile, che dal 20% di preferenze del 2008 è già risalito quasi al 40% dal’inizio del 2009. La differenza di tasso spinge quindi molti a preferire il massimo risparmio iniziale possibile, contando sul fatto che i tassi non sembrano destinati a risollevarsi a breve. In realtà è ben difficile ipotizzare quale potrà essere l’andamento del costo del denaro dopo il 2009, e non va dimenticato che l’attuale livello dei tassi è eccezionalmente basso, per cui nei prossimi anni potrebbe risalire anche velocemente verso valori ben più alti. Come sempre, quindi, chi valuta un tasso variabile come possibile soluzione per il proprio mutuo deve prudenzialmente considerare che le rate di un prossimo futuro possano essere calcolate su un tasso anche di un paio di punti percentuali più alto rispetto all’attuale, e su tale valore basare i propri progetti futuri di risparmio e di spesa. In tal modo potrà avvantaggiarsi al meglio dei risparmi attualmente disponibili con il variabile e non si troverà in difficoltà quando, un domani, i tassi dovessero (come probabilmente faranno) risalire. Gli effetti negativi di una mancanza di tale valutazione preventiva li abbiamo del resto già dolorosamente sperimentati in seguito al progressivo aumento dei tassi tra il 2006 ed il 2008. Rispetto ad allora vi è però una differenza rilevante per chi si trova, oggi, a scegliere un mutuo: anche i tassi fissi attuali sono ai minimi storici, e offrono la possibilità di acquistare un immobile assicurandosi un costo del denaro quanto mai contenuto anche in caso di mutui di lunghissima durata. La scelta del tasso può quindi essere meno “obbligata”, in quanto anche chi sceglie un buon tasso fisso si trova con un costo del mutuo che potrebbe risultare probabilmente abbastanza simile a quello che sosterrebbe con un tasso variabile, se riferito al tasso medio pagato per tutta la durata del mutuo. 2009/2010: quali sono le vostre previsioni per il mercato immobiliare nei prossimi mesi? L’analisi del mercato dopo periodi di euforia e numeri fin troppo esagerati è sempre complicata in quanto il confronto tra la situazione attuale ed i picchi toccati negli anni precedenti sembra sempre negativa. Riteniamo, invece, che i primi segnali positivi si inizino già ad intravedere. La particolare situazione che ha attraversato il mercato, pur portando difficoltà, ha “professionalizzato” la categoria dei consulenti immobiliari (così come piace chiamarli a noi), che presumibilmente aumenteranno la fetta di mercato a loro spettante. Il mercato sarà più razionale, ma in crescita soprattutto considerando che la casa per l’italiano rimane il bene primario e l’investimento più sicuro. La crisi economica che stiamo affrontando, in che modo sta influenzando il mercato immobiliare? Come detto in precedenza la crisi economica ha allungato i tempi e razionalizzato gli acquisti. A differenza delle crisi che gli operatori del settore hanno vissuto negli anni precedenti, il crunch economico attuale sta investendo non solamente il comparto immobiliare ma allunga la sua ombra su tutta l’economica mondiale. Nonostante “la corsa all’acquisto” si sia indubbiamente trasformata in una “giudiziosa passeggiata” il cliente, se seguito attentamente sin dall’analisi dei suoi bisogni, continua ad acquistare ed investire. scenari immobiliari, l’italia meglio di altri paesi europei la repubblica, sabato 12 sett 09 la crisi abbatte le quotazioni immobiliari in tutta europa, ma l’italia si salva dal crollo. secondo l’annuale rapporto di scenari immobiliari, il 2009 si chiuderà con una contrazione dei prezzi delle case italiane nell’ordine del 6,5%. meglio di noi solo la germania (-5%), mentre non c’è scampo per inghilterra (-25%), spagna (-20,3%) e francia (-9,5%). nel 2010, previste in ripresa le quotazioni francesi (+1,2%) e quelle tedesche (+1,5%), mentre continueranno i cali dei prezzi in spagna (-10,6%), inghilterra (-4,2%) e italia (-2,5%). quanto alle transazioni, scenari immobiliari prevede che a fine 2009 le compravendite effettuate in italia saranno 600mila, cioè il 15% in meno rispetto all’anno scorso investimenti, gli italiani continuano a preferire il mattone corriere della sera, lunedì 14 sett 09 il mattone è l’unico bene rifugio certo, mentre la preoccupazione maggiore è quella di perdere il lavoro. è quanto emerso dal sondaggio firmato tomorrow swg, che ha voluto tastare lo stato d’animo dei risparmiatori italiani a un anno esatto dall’inizio ufficiale della crisi. la perdita del posto di lavoro rimane il timore principale per la maggioranza degli intervistati, mentre solo il 13% dichiara di essere preoccupato per il mancato aumento dei salari. in relazione ai rispettivi risparmi, il 40% si definisce “preoccupato” o “molto preoccupato”, il 38% si dichiara “né tranquillo né preoccupato” e solo il 20% afferma di essere tranquillo. quanto alle forme di investimento, il 75% investirebbe in immobili |
